Chcesz wyremontować mieszkanie - przeczytaj koniecznie

Samowolne zmiany układu funkcjonalnego mieszkań
i zmiany w instalacjach wewnętrznych

      Co roku na łamach naszej gazety przypominamy Państwu, że niezależnie od tego jakie przysługuje Państwu prawo do lokalu mieszkalnego w wielorodzinnym budynku spółdzielczym tj. spółdzielcze lokatorskie lub własnościowe, albo prawo odrębnej własności – wprowadzanie istotnych zmian w lokalu w stosunku do pierwotnych rozwiązań projektowych wymaga w pierwszej kolejności uzyskania zgody Spółdzielni jako właściciela i zarządcy budynku, a następnie dochowania procedur określonych ustawą Prawo budowlane.

Do takich  robót należą między innymi:
1)   wymiana okien połączona ze zmianą otworu okiennego,
2)   zainstalowanie krat na oknach,
3)   obudowa loggii balkonowych bez przesunięcia ścianki zewnętrznej,
4)   zadaszenie balkonu,
5)   połączenie kuchni z pokojem,
6)   przebudowa ścian nośnych,
7)   wykonanie, likwidacja lub zmiana otworów okiennych i drzwiowych w ścianach nośnych.

Do końca lutego 2009 r. – zgodnie z ustawą z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz. U.  2003  nr 119 poz. 1116 z późn. zm.) – Spółdzielnia nasza dokonała przeniesienia w odrębną własność 3.745 lokali mieszkalnych.

Wszystkim właścicielom indywidualnym przypominamy, że są oni współwłaścicielami -razem ze Spółdzielnią - nieruchomości wspólnej w obrębie nieruchomości budynkowej, którą stanowi grunt oraz wszystkie części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu. Współwłasność wynika z wielkości udziału ułamkowego we współwłasności nieruchomości wspólnej określonego w akcie notarialnym dot. przeniesienia własności lokalu.

Nieruchomość wspólną stanowią w szczególności: fundamenty, mury konstrukcyjne, elewacje, dachy, kominy i przewody kominowe, dźwigi, strychy, stropodachy, klatki schodowe, korytarze, suszarnie, wózkownie, pomieszczenia techniczne, instalacja centralnego ogrzewania, instalacja wodna do głównego zaworu odcinającego w lokalu wraz z tym zaworem, instalacje gazowe do zaworu odcinając ego urządzenie odbiorcze wraz z zaworem, piony instalacji kanalizacyjnej wraz z poziomami do pierwszej studni, instalacje elektryczne do tablicy licznikowej z wyłączeniem jej obudowy i bezpieczników.

Każda zmiana  w nieruchomości wspólnej wymaga w zasadzie zgody wszystkich właścicieli w tej nieruchomości. Ponieważ Spółdzielnia z mocy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych zarządza tymi nieruchomościami, na dzień dzisiejszy wymagana jest tylko zgoda Spółdzielni jako zarządcy.

Spółdzielnia nie wyraża zgody na likwidację loggii balkonowych polegającą na przesunięciu ścianki zewnętrznej.

Powód jest następujący:

W wyniku takiej zabudowy loggii balkonowej zwiększa się powierzchnia użytkowa pokoju, (albo kuchni), a zatem następuje zmiana powierzchni całego lokalu, co w konsekwencji powoduje konieczność przeliczenia na nowo wszystkich udziałów w nieruchomości wspólnej danej nieruchomości budynkowej, konieczność zmiany uchwały Zarządu określającej przedmiot odrębnej własności lokali, na podstawie której dokonuje się notarialnego przeniesienia własności lokali oraz konieczność zmian zawartych już aktów notarialnych.

Ponadto wprowadzenie nowej treści uchwały Zarządu wymaga na nowo procedury przewidzianej w art. 42 i 43 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, co spowodowałoby znaczne opóźnienia w realizacji wniosków członków Spółdzielni o przeniesienie własności lokali i powoduje ustawowe konsekwencje oraz ryzyko zaskarżenia do sądu takich uchwał przez członków Spółdzielni niezadowolonych ze zmiany raz już nabytych praw.

Uprzedzamy więc, że stwierdzenie zabudowy loggii balkonowej zostanie zgłoszone do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego jako dokonanie samowoli budowlanej.

Takich zgłoszeń na dzień dzisiejszy Spółdzielnia dokonała już 4. Na skutek uprawomocnienia się decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Tychach dot. nakazu dokonania rozbiórki ściany osłonowej loggii balkonowej i przywrócenia zmienionego fragmentu elewacji budynku do stanu pierwotnego oraz  nie wykonania tej decyzji przez użytkowników lokalu, Spółdzielnia otrzymała obecnie zlecenie PINB na wykonanie zastępcze tych robót w postępowaniu egzekucyjnym i wkrótce przystąpi do wykonania tego zlecenia. Dotyczy to zgłoszonej samowoli budowlanej w Rejonie GZM nr 2.

W związku z tym, że obecnie panuje moda na jednoprzestrzenne wielofunkcyjne wnętrza mieszkań albo na łączenie kuchni z pokojem wyjaśniamy. że taki układ możliwy jest wyłącznie w nowo projektowanych budynkach wielorodzinnych. W budynkach naszej Spółdzielni jest to niemożliwe, gdyż spowodowałoby kolizje z obowiązującymi przepisami techniczno-budowlanymi. 

Chodzi tu o przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury  z dnia 12.04.2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. nr 75 poz. 690 z późn. zm.), w których dokładnie określono wymagania dotyczące mieszkań w budynkach wielorodzinnych.

Szczególnej uwagi wymagają w tym przypadku rozwiązania techniczne  dot. instalacji wentylacyjnej, gazowej i elektrycznej.

Zwracamy Państwa uwagę, że Spółdzielnia jako właściciel budynków i zarządca nieruchomością wspólną jest odpowiedzialna za bezpieczeństwo użytkowania budynku (art. 5 ustawy Prawo budowlane).

Natomiast wszelkie zmiany instalacji w lokalu dokonywane w czasie jego użytkowania wymagają pisemnej zgody właściciela budynku (§§ 15 i 20 rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16.08.1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych – Dz. U. nr 74 poz. 836).

Przypominamy jednocześnie, że w Spółdzielni obowiązuje „Instrukcja wykonywania robót budowlanych w lokalach oraz robót związanych ze zmianą sposobu użytkowania lokali mieszkalnych na użytkowe” dostępna w każdym Rejonie GZM oraz na naszej stronie internetowej.